五年前，有一群人认为北京的边界会一直向外扩张，至少从新的楼盘不断拔地而起的角度看是这样的，向东一直盖到通燕高速的尽头，向南盖到新机场，向北盖到长城脚下，向西把青龙湖、潭柘寺包在其中，让楼宇的边界和行政疆界无限接近。
但实际上，北京楼市的旺火同样遵循边界递减的规律，越靠近边界腾挪的空间就越小。再加上大年小年的周期性波动，它就像一个巨大的钟摆，以北京的核心区为中心，挂着一个轮锤，每一次扫过都可能留下一堆尸体，虽然它最后还会摆回来，早先拿的项目迟早都会卖完，但身处其中的人却有苦难言。
五年前他们都看好这里，五年后在集体迷茫2013年，北京的土地市场陷入疯狂。这一年，北京的卖地收入达1819 亿，是2012年的 2.8 倍。曾经不火的地方也开始躁动，门头沟贡献了一个郊区出现地王的故事，总价58.7亿元，溢价率 49.94% ，5万平米的可出售住宅将全部建成自住型商品房，18000元/平米的售价只比 16891 元/平方米的地价贵了1109元/平米。
但从当年的市场看，这个项目并不畸形。这一年门头沟卖地收入达142.7 亿元，是2012年的27倍。门头沟背靠大山，面向北京平原，99.5%都是山地，可供应量少，它就像是北京土地市场的缩影，“卖一块地，就少一块”。在 2010-2012 年，门头沟一共只有 6 幅地块出让。
2010-2012年门头沟土地交易情况
“高价粮票”不只出现在住宅项目。2013年，门头沟有幅商业地块溢价率高达120%，被曾经开发过金桥国际、八龙桥雅苑等项目的慧友房地产拿下。戏剧性的是，后来该地块被政府收回，原因是“由于遮挡影响，该项目实际地上可建设规模少于规划地上建筑规模且差距较大”。
2013年门头沟土地交易情况
“高价粮票”也直接导致了另一个问题：高房价、大户型集中——完全是被地价推上来的。新房6.5万元/平方米，户型集中在140平米以上，套均700 ——1500 万元，这就是门头沟房价的现状。
但 1500 万总价上下的区间，也是北京市场竞争最激烈的，和五环沿线的项目比门头沟的项目没地段优势，和新推出的限价商品房比它们没价格优势，和大兴、通州的项目比它们没交通优势，即使具备环境优势也只能“看上去很美”——做第二居所还要占购房名额。
没粮的时候担心饿死，有粮的时候又得担心发霉。操盘难度大，导致门头沟的项目经理一茬接一茬的换人。西山燕庐、西山天璟等项目经常换帅，个别营销总监调过来不到半年就离职了。
市场总是会把当初的预期打回现实。2015年和2016年初，开发商在门头沟抢地最疯狂，报价次数最多，顶格报价。绿城是时隔6年后，在北京再次拿地；中骏的地王也并不被看好，一是该区域的配建比较多，既要配备公租房，也要配备商业，当时业内预期中骏要卖10万+才能够回本，现实是卖6 万+。
2015-2016年初门头沟土地交易情况
门头沟最大的优势是自然资源，在北京各个远郊区中，房价率先和市区接轨，但内部消化能力不足。门头沟的常住人口约 31.1 万人（ 2016 年末数据），而通州为 109 万人，顺义 107.5 万人。同一量级上的密云 47.8 万人，延庆 32.7 万人，但后两者房价都比门头沟低。
土地资源的少加上自然资源的稀缺，和推出时间的错位，导致了门头沟地块的整体高价。高地价的化解只有一种方式，出改善产品，大户型产品。只有增加附加值，才能让客户接受高房价。这也就是为什么现在的门头沟市场产品非常单一，只有改善型大户型的原因。185平米的三居，放眼整个北京都是非常冒险的挑战，况且还是在没有产业支撑的门头沟。
185平米的三居，说的是电建金地华宸的大平层，尽管长达7米面宽的大客厅看起来很宽敞，就像电视里的明星豪宅一样，但也被一些看房人吐槽：“客厅那么大，厨房那么小，185平米都不是四居，这哪像过日子的，天天在家开party么。”
这样的大三居，还有大四居，在门头沟却很典型，因为地价带来的高起点让它们必须走豪宅路线。如果不用上班，不用考虑孩子上学，如果给老人养老，这些项目几乎都没有缺点。但门头沟这些项目的定位和产品设计（如超大客厅）显然是面对青中年群体的，地产商们的期望和购房人的现实就这样出现了脱节。
这也使得项目不会像热点地区那样价格节节攀升。2016年开盘时，电建金地华宸对外的报价就是6万元/平米，迄今一直没涨过价，成交价还出现下降趋势。
虽然对北京楼市的定义一直逃不出海淀、朝阳、大兴、通州、房山，还有近年新晋的丰台这几个区，海淀是北京楼市的“西部屏障”，但由于海淀供地越来越少，也有一些人的购房需求被迫向外位移，这让一些项目有机会在尸横遍野中杀出一条血路。
西山燕庐是门头沟2017年的销冠，在2018年5月，西山燕庐依然在销售榜首。在这个榜单中，有一个我们比较熟悉的楼盘名字不在其中：中骏-西山天璟。项目销售对外的说辞是：5月份卖了4个亿。带着疑问作者去建委的网站上查看，前五个月中骏-西山天璟并没有网签。然而西山天璟今年的销售压力很大，公司要求今年要清盘。
截图来源于中原视点
开往门头沟的地铁，还没搭上去往未来的人门头沟的地铁S1线是北京第一条磁悬浮列车，S1与地铁一号线之间，还差两站公交站的距离。
6月某个周四的早上10点50分，S1候车室，仅有一位小哥哥和我一起在等车。表面上看从市区去门头沟，坐地铁不是主流出行方式。其实，坐S1往返市区，根本没有必要。
门头沟地铁S1线
S1的全部站点都在门头沟新城，这条地铁就是为了买新房的人而建，而买新房的人还没有入住。而老城区的人会选择做公交直达一号线苹果园地铁站，因为从老城区到S1的【上岸】还有5公里的路程，需要坐半个小时公交。根据规划，2020年S1会和一号线和六号线衔接上，那时候也许会有更多的人住在门头沟。
S1线上岸站
从S1的【上岸】站出来，是门头沟现在重点开发的新城，龙湖、金地、远洋、绿城、万科、融创在这个新城都有盘，而西山天璟所在的地方是老城区，到地铁需要半个小时车程。因为在大规模建设，警察把地铁周边的路都封上了，坦白说，草根看盘的体验很不好。
上岸站周边在建工地
离地铁最近的商业是龙湖长安天街，按照规划，这里将成为未来门头沟新城里面最新的，规模最庞大的商业街区，有零售、有商业、还有写字楼，销售说这里底商的价格会比石景山的还要高，看来对门头沟人民的消费能力非常有信心。
2017年发布的北京新规划只是给门头沟安排了生态中心，去机场和高铁都很远，未来也没有产业。冷静下来后，这两年门头沟的地块有点冷清。
2018年门头沟土地交易情况
3幅底价成交，1幅低溢价成交，还有1幅流拍就是2018年的现状。
4月24日，门头沟一幅宅地因无房企参与竞价惨遭流拍。因这宗地块住宅部分比例少，还有大量的交通枢纽与配套商业。地价被抬上来之后，开发商已经冷静了。
从2013年品牌开始商开始参与门头沟市场，到2018年没有品牌开发商去门头沟拿地，只有5年时间。这五年时间正好够开发商完成一个周期。通州、大兴真正兴起的时间都耗费了10年，门头沟还需要几个5年？下一个五年开发商们还会不会乐观？
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