房地产是一个充满争议的市场,同样是唐镇,认同的居民觉得接下来将破10万,不认同的居民觉得7万都有些高,争议的本质是定价体系的分歧。
大部分人都同意房价由地段决定,不过什么是好地段却没有标准。配套好是优质地段?靠近人民广场是优质地段?靠近产业才是优质地段?
甚至有部分网友坚持自己观点,以至于陷入了怀疑论或者虚无主义的陷阱:
配套有什么重要的?我开车出去20分钟什么都买到了。
为什么要以人民广场为参照?我10年都不去一次。
这篇文章环二以唐镇为例,谈谈自己对地段、对定价体系的理解。
01如果以配套为标准,唐镇一定不是优质地段。
在二号线唐镇站出来就是商业中心:阳光天地和恒生万鹂广场,体量分别为6.6万方、5.6万方,想想南翔印象城34万方的恢弘体量,唐镇人民确实底气差了些。
恒生万鹂是街区式商业,设计有一个大型圆形广场,广场前端是一家肯德基,后面是电动车卖场,临近地铁口,周边又有大量空地待开发,让人不禁想起泗泾……
阳光天地购物中心整体以亲子、餐饮为主,业态也相对单一。环二是一个不喜欢看书只喜欢买书的伪文青,在阳光天地看到“文脉书局”时不禁虎躯一震,立马冲进去转了一圈。不过发现书店内全部是学生补习资料,顿觉乏味透顶。
这里有一家西西弗书店该多好。
除了这两个集中式商业其他聊胜于无,尤其是大火的“唐镇三兄弟”周边,买菜都非常困难。
而唐镇面积又极大,粗略测算超过20平方公里。联洋的商业日常被吐槽不够用,不过2平方公里的地面分布着三个商业体,与唐镇相比仍然便利得多。
区域内虽说有2号线穿过,考虑到唐镇广阔的面积地铁密度极低,大部分小区都在辐射之外,“唐镇三兄弟”业主的日常操作是驱车或者骑车到地铁口。
好在龙东高架已经通车,直插内环,而且目前并不拥堵,自驾出行相对便利。
这样的配套水平,与浦西外环外诸如七宝、莘庄相比确实已落下风,甚至在浦东内部也并没有优势。
同纬度的周浦,万达广场已经开业多年;外高桥是工业区,间或分布一些住宅,不以配套取胜。
同时,唐镇距离陆家嘴15公里,而且偏居一隅,地理上也不是优质地段:
外高桥虽说偏远,15公里不仅可以覆盖陆家嘴、世纪大道,也可以覆盖五角场、北外滩等浦西重镇;
周浦15公里可以覆盖陆家嘴、前滩、徐汇滨江、徐家汇,也有浦东浦西兼得之势;
唯独唐镇,15公里仅够得到浦东内环核心,地段更加偏僻,客群更加单一。
不过这些短板依旧不能阻挡大家奔向唐镇的热情,近期仁恒东郊花园甚至出现了单价10万以上的成交。
而且类似地段诸如新江湾城、森兰在配套也也没有优势,价格依旧坚挺。
02唐镇房价坚挺的核心在于,张江提供了大量优质客群,唐镇凭借自身的优质环境把他们留了下来。
产业对房价的带动作用毋庸置疑,不过产业的辐射半径相当有限,而且并不是雨露均沾。紫竹高新园区引入了大量优质企业,微软、英特尔等等,附近还有多家500强入驻的莘庄工业区、闵行经济技术开发区。
莘庄工业区入驻著名企业
不过房价带动仅限马桥、吴泾,而且除了个别学区房,其他小区价格仅4-5万,远没有达到唐镇高度。过黄浦江到奉贤已经3万左右,10公里左右的车墩已经不足3万。
产业只是提供了客群,是否留得下还需要自身禀赋。
吴泾是传统的工业区,开发过程中也多以刚需项目为主,并未形成优质居住氛围,导致客群外流,工作在莘庄工业区,生活在七宝或莘庄是大量中高层职员的选择。
10公里范围内可选居住区很多,车墩、奉贤并没有足够竞争力。
张江、金桥的就业群体运气就差得多。浦东成熟社区基本位于内环,诸如联洋、源深社区,而这些地区房价已经超过大多数中产承受范围。
出了内环仅大华、世博、金杨社区较为成熟,大华房价逐渐向联洋看齐,世博、金杨次新房极度匮乏。
除了这几个区域,浦东大片的土地配套都非常匮乏,甚至整个浦东仅7家三家医院。
张江汤臣房价已经高达12万,除了学区,其他配套也不见得有多大优势。浦西适合中产居住的莘庄、七宝、古美、梅陇、金汇、长征等等,浦东很难找到同类型地段。
既然配套匮乏是常态,居住环境、社区品质成为区分房价的核心因素,而这两点恰好是唐镇的优势。
唐镇原属川沙县,所谓灯下黑,紧邻县城决定了这里不会是一个繁华的集镇,原有的开发强度自然不如周浦、川沙县城,所以并没有大量老房子遗留,唐镇老街能留下来的也就露德圣母堂。
全新的规划给唐镇提供了开发豪宅的基础,2005年开发伊始就以独栋别墅为主,诸如白金瀚宫、棕榈泉花园、金爵别墅等等。
2011年绿城玉兰花园上市,300平大平层报价6万,房价已经不输市区。此后的仁恒、大名城、浦发均以改善户型为主。
唐镇街景
大量的优质商品房形成了浓厚的高端居住氛围,成为唐镇吸收客群的核心竞争力:张江,产业园密集并不宜居;周浦,原住民过多老房子过多;金杨以动迁房为主;川沙尚未大量开发;孙桥,合并进张江后以人才公寓为主。
浦西虽好,可也鞭长莫及。
03唐镇的另一个优势是学区。
浦东开发时间尚短,商业上日渐繁华,地铁也越见越多,不过有两类资源却需要相当的时间沉淀:前面提到的医疗与教育。
浦东生源虽多,优质学区却较为匮乏,除了传统名校明珠、福外,也就张江片区学区氛围较为浓厚。
唐镇已经建成东方幼儿园、福外唐城外语小学,当地口碑都相当不错。除此之外还有不少国际学校,诸如平和双语、启能东方外国语学校等等。
美中不足是缺少初中学区,原有的唐镇中学、王港中学都是有名的菜中。近期传言有名校落地,唐镇再次登上热搜。
不过集团化办学愈演愈烈,名校分校貌似遍地皆是,不少家长开始质疑这些学校的含金量——只是换一个名字帮助有多大?
在经济学上有“合成谬误”的说法:微观上而言是对的东西,在宏观上并不总是对的。刚开始明珠B、明珠C、福外花园等分校自然是相对成功,不过分校、挂名、托管一多,本校师资都未必跟得上,对生源的吸引力度也在下滑。
比如2015年塘桥中学加入建平教育集团,晋级为建平南校,教学成绩却并没有得到提升,根源是生源并没有太大变化。
一旦分校、挂名希望落空,后续郊区分校就很难对家长形成吸引了,生源没有变化教学质量更加难以提升——新名校的轰动效应就不复存在。
这个过程中生源扮演者核心角色,而生源恰恰是唐镇的核心优势之一。由于开发时间晚、产品定位高,唐镇吸引了大量高收入、高学历家庭落足,这部分家庭对教育的重视度、愿意投入的资金都相对较高。
所以即使唐镇没有名校办学,大概率成绩也不会太差。
04环二多次提过地段固化的观点:上海人口流入放缓,板块陷入新一轮固化过程。
在建国后相当长的时期内上海人口增长以内生为主,外地人口迁入极其困难,由此形成了一定地理隔阂:上只角与下只角泾渭分明。
其实当时所谓的优质地段形成历史也才几十年。上海开埠后大量外地人、外籍人士一拥而入,原有的县城无法承载,城建范围迅速扩张。
以租界为主的商业中心、富人居住区等等形成了优质的居住氛围,而闸北、普陀等“外来务工人员”聚集地居住环境则相对较差,这种差异在人口停止流入后陷入固化:爷爷告诉爸爸,闸北脏乱差;爸爸告诉哥哥,闸北脏乱差。
不过90年代上海户籍放开后又有大量外地人涌入,冲击了旧有板块秩序,新的中心陆家嘴、古北、联洋、碧云等等迅速崛起,一时间没有了地段优劣之分。
不过这个过程正在停滞,人口流入放缓后,众多孟母通过三迁找到适合自己的家园,居民的特质开始影响区域特质。
在这个过程中,居住人群起到决定性作用:上只角与下只角的分化本质是人群分化。
唐镇已经形成良好的中产居住氛围,而且后续开发项目仍然以改善型住宅为主,有望成为浦东最宜居的板块之一。
20年前是联洋、碧云,20年后是唐镇、森兰。
不过联洋、碧云的开发刚好赶上房地产黄金十年,五六年间基本开发完毕,所以社区环境更加统一。
唐镇三单元2014年仁恒上市,至今过去6年才建成三个项目,全部开发完毕至少十年以上。唐镇镇南社区融创拿地已久却迟迟不肯上市,7000套的体量至少也需要5年以上,全部开发完毕至少又是10年。
所以唐镇值得期待,不过却有相当周期。投资客户不建议冒险,自住客户也仅限浦东——浦西有大量更加优质标的。
(新房价格以当时预售证为准,二手房价格以中指数据库为准)
由于是大热板块,唐镇的房价走势通常领先大盘。2014年入手唐镇仁恒,房价基本跑平大盘,不过2015年后唐镇率先起飞,此时购入刚好踩中高点。
2017下半年后市场进入平静期,唐镇水分渐渐挤出,不过2020年唐镇又是最早起飞区域之一,如今挂牌价已经超过10万,无疑有相当的泡沫。
让子弹飞一会儿。
以上为正文
编辑/环线咨询