貌似是神来之笔,抑或是绝世好运——2022年,唐纳德·特朗普(Donald Trump)卖掉了他在华盛顿特区的亏损酒店,获得了1.27亿美元的丰厚收益。但鲜为人知的是,为了促成交易,特朗普必须提供一笔贷款。因此,当酒店的新主人陷入财务困境时,他也难免受到波及。
特朗普与这座前华盛顿邮局大楼的渊源可以追溯到2012年。
那一年,特朗普赢得了一场竞标,将华盛顿特区历史悠久但残破不堪的老邮局改造成一座拥有263间客房的豪华酒店。这处位于宾夕法尼亚大道,和白宫只隔几个街区的房产仍归美国政府所有。但特朗普花了2亿美元修复这座1899年建成的罗马复兴式建筑,并承诺在60年内每月支付至少25万美元的租金。
在竞逐这份合同的过程中,特朗普力压包括希尔顿全球酒店集团(Hilton Worldwide)在内的一个财团,后者原本计划将该建筑开发为一家华尔道夫酒店(Waldorf Astoria)。该团体向监督竞标过程的美国总务署(GSA,General Services Agency)对特朗普获胜提出抗议。希尔顿及其合作伙伴提交了数十页的剪报,历数特朗普拖欠贷款、项目烂尾和酒店破产的历史,并声称特朗普竞标背后的财务状况根本就站不住脚。
“根据重建的概念,特朗普提出的最低基本租约所需的酒店客房收入,在这个地段根本无法实现,”他们在抗议中称。“而美国总务署却在没有充分的经济和商业根据的情况下,错误地评估了特朗普的提案,仓促地选择了最高地租。”据《华盛顿邮报》当时报道,美国总务署以程序为由驳回了抗议,其合同官员写道,特朗普的收入估计“绝对合理”。
2016年10月,在特朗普赢得总统大选的两周前,宏伟庄严的华盛顿特朗普国际酒店(Trump International Hotel Washington D.C.)举办了盛大的开业典礼。这家酒店迅速成为特朗普“沼泽”的权力中心。在特朗普当选后的一年里,共和党政治委员会向该酒店支付了至少171笔款项,48.2万美元进了该党领导人特朗普的口袋。到特朗普政府执政结束时,特朗普内阁的38名成员中至少有29人、33个外国政府的官员和36名参议员(35名共和党人加上一名乔·曼钦(Joe Manchin))曾在那里现身。
然而,这些帮衬并没有带来足够的现金来填补特朗普糟糕商业计划的窟窿,希尔顿财团早在几年前就指出了这一点。2017年,该酒店的收入为5200万美元,比特朗普集团的预期少了3500万美元。之后情况并无改善,根据对特朗普财务披露的分析,随后两年的销售额基本持平:2018年为5300万美元,2019年为5200万美元,大约是特朗普集团预期的一半。接着新冠疫情暴发,该酒店收入暴跌逾60%,降至约2000万美元。
据CNBC报道,特朗普于2019年首次将他亏损的酒店挂牌出售,要价5亿美元。但由于没有人的出价接近这个价格——有几个出价甚至还不到2.5亿美元——出售计划便于次年被搁置了。
2021年,已经卸任的特朗普再次发力。这一次,他找到了一位愿意支付超3.7亿美元的买家。华盛顿房地产开发商布莱恩·弗里德曼(Brian Friedman)得知这个消息后十分震惊。他早些时候曾出价1.75亿美元收购这家酒店。“我的天哪,”他说。“我根本没办法相信,但这真是挺惊人的。可能是哪个头脑发热的南美投资者,或者某个佛罗里达投资团体吧,再或者可能存在一些卖方融资什么的——或者有什么我们永远不会知道的补充协议,因为这家酒店确实在亏钱。”
弗里德曼这两点都说准了:买家CGI Merchant Group总部位于迈阿密,而且特朗普在2023年10月提交的财务披露显示,他向该公司借出了2800万美元。
但CGI最终支付的3.75亿美元中,大部分资金来自BDT & MSD Partners提供的2.85亿美元贷款。这是一家与迈克尔·戴尔(Michael Dell)相关联的商业银行,由投资银行亿万富豪拜伦·特洛特(Byron Trott)共同运营。CGI还接手了特朗普与美国总务署签订的原始租约。新的租赁方与希尔顿集团(Hilton Worldwide)合作,将酒店换牌华尔道夫酒店(Waldorf Astoria)。希尔顿曾在最初的政府招标中输给了特朗普。
根据纽约州总检察长民事欺诈案中的证据,特朗普从售出这家他已退出运营的酒店中获得了1.27亿美元的回报。不过还是有一个问题:CGI没有足够的钱支付转让和贷款税。根据法院记录,特朗普同意借给该公司2800万美元支付这些费用。CGI承诺在2022年11月偿还特朗普1300万美元及利息,剩余款项的还款日期则取决于其他因素。
特朗普的酒店关张,一个月后于2022年6月易名华尔道夫酒店重新开业。尽管换了新东家,但酒店内并没有发生太大变化。除了品牌(伊万卡·特朗普的水疗中心)和一些不同的菜单项目外,酒店的外观、感觉和气味与之前几乎相同。甚至员工也不是生面孔:据华尔道夫酒店总经理赛尼赫·格雷(Senih Geray)称,大约95%的员工都来自特朗普时期。他本人退休后也被返聘,负责酒店的管理。
不过,一个明显的变化是酒店迎来了 一些新顾客,他们之前从未涉足特朗普的酒店:南希·佩洛西(Nancy Pelosi)的竞选团队、国会黑人核心小组(Congressional Black Caucus)的政治行动委员会(PAC,political action committee)以及卡玛拉·哈里斯(Kamala Harris)的筹款委员会,甚至计划生育联合会和《政客》都在这个更名为华尔道夫的酒店举办了活动。
显然,这些变化不足以弥补CGI从特朗普集团接手的租赁协议背后糟糕的财务状况。特朗普声称,当CGI的第一笔贷款于2022年11月到期时,即华尔道夫酒店重新开业六个月后,CGI无力支付款项。双方重新谈判了贷款,CGI获得了一些宽限时间。根据6月提起的一项诉讼,CGI在错过了更多付款之后,贷款不得不再修改两次,当时CGI只支付了特朗普10万美元。根据PincusCo当时的报道,特朗普要求的是支付3150万美元。
据知情人士透露,2023年7月,CGI首次拖欠本金贷款。2024年5月,主要贷方BDT & MSD发起了止赎程序。贷方给予CGI额外45天的时间筹集资金。当CGI无法筹集资金时,BDT & MSD提出将止赎再推迟45天,前提是CGI必须偿还部分应计利息,或提供一封信用担保函证明偿还能力。
然而,什么都没实现。于是8月5日,酒店被拍卖。当拍卖槌落下时,BDT & MSD以1亿美元的价格拥有了这家酒店。据监督止赎拍卖的Alex Cooper Auctioneers的保罗·库珀(Paul Cooper)称,当时甚至没有其他人参与竞标。库珀称CGI的原始收购“荒唐至极”,“没有哪个脑子正常的人会做这样的投资。”
至于CGI欠特朗普的2800万美元,已经被抹除。他没有抵押权,而且他的债务是从属于BDT & MSD的。“那笔债务已经没了。”库珀这样评价那笔借款。
特朗普针对CGI的民事诉讼下一轮预审动议定于本月晚些时候进行。CGI和特朗普集团的代表均未对此做出回应。
尽管如今拥有了一份无人竞拍的无价值租约,BDT & MSD仍持乐观态度。公司合伙人兼发言人莎拉·埃文斯(Sara Evans)表示,“我们仍然致力于与希尔顿的合作,对该资产的未来充满信心。”希尔顿的一位发言人则表示,“酒店的经营表现依旧良好。”但她拒绝解释公司是否仍然坚持先前的言论,即该租约的“经济模式不切实际,将导致另一次失败的老邮政局改造尝试”。
本文译自:
https://www.forbes.com/sites/zacheverson/2024/09/10/donald-trump-hotel-washington-dc-lost-millions-waldorf-astoria-hilton/
文:Katie Jennings
翻译:Vivian
校对:Lemin Guo
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头图来源:盖蒂图片社