文 | 空间秘探，作者 | 林修
近期，富力香港及旗下子公司被担保代理人委任的机构人员全盘接管，此事一经公布，引发社会各界普遍关注。作为首家完成了境内和境外债务整体重组的房企，富力为何还是面临清盘？曾接手万达资产包中剩余的68家酒店也将被接管，富力的“酒店梦”或迎来“大结局”……
富力地产或将失去68间酒店
近日，富力地产公布，旗下全资附属公司富力地产（香港）有限公司（下称“富力香港”）、御逸有限公司股份（下称“御逸”）以及兆晞有限公司（下称“兆晞”）皆被担保代理人委任的机构人员接管。其中，兆晞公司设立于2017年4月21日，注册资本金100万港元，由富力地产持有100%股份，是富力地产的子公司，也是美元债的融资主体。
据悉，兆晞已于7月8日收到新加坡政府投资机构淡马锡旗下私募信贷主权基金Seatown Private Credit Master Fund（下面简称Seatown）提交的清盘呈请。这是富力首次被债权人提出清盘呈请，该呈请已在香港高院提交，将于9月25日在香港高等法院开庭审理。
Seatown作为富力集团在2023年初签订的融资协议中贷款人之一，提交清盘呈请的起因是发现兆晞有一笔金额为6.14亿美元的境外债务（本金及应付利息）尚未偿还，其中Seatown持有未偿还本金额的18%，价值1.1亿美元，而这笔债务的抵押品之一，便是本次被接管的68间酒店及1栋写字楼。通俗点来讲，本次清盘呈请的主要原因为：债权人发现，富力没钱还债，又不知道何时能还上钱，于是向法院提起清盘。
对于Seatown提交的清盘呈请，富力认为这并不代表兆晞以及富力地产其他持有者的利益，Seatown只占有其中的一小部分。同时，在公告中表明与Seatown正处于积极沟通阶段，努力争取与其达成一致。但事与愿违，8月19日Seatown再一次向法院提交清盘呈请，此次呈请目标则是兆晞的母公司富力香港，也是这笔债务的担保人之一。
值得注意的是，此前富力集团声称该贷款已有足够抵押品，担保责权人可以行使其权利强制执行抵押品，而不是申请附属公司清盘。并且认为任何此类申请清盘的尝试都会损害价值，会减少债权人的可收回追讨。（强制执行抵押品和向法院提交清盘呈请二者区别经调查发现，强制执行抵押品通常是指债权人直接对抵押品进行处置，以收回债务，适用于有明确抵押物的债务；向法院提交清盘呈请则是请求法院对债务人公司进行清算，涉及公司整体资产和负债。并且相较于强制执行抵押品，清盘呈请是一种更为彻底的解决方式，严重的可能会导致公司解散。）公告中富力地产所表示的"该贷款已有足够抵押品"，是将要被接管的68间酒店及1栋写字楼。
无论清盘，还是强制执行，富力地产都渐渐失去对68间酒店及1栋写字楼拥有的主动权，这是富力地产不愿看到的结果。然而，此次公告，基本宣布富力地产已经失去保住其他酒店资产的所有可能。
这也是继去年被广州市广丰混凝土有限公司、广东祥正商贸有限公司以广州富力资产不足、缺乏清偿能力为由，向广州中级人民法院提出破产清算申请后的又一次危机。事情的起因是富力与其供应商之间因2000万元票据纠纷未达成和解，尽管富力地产的破产清算因证据不充分而被驳回，但其债务问题也逐渐显现，或许也为本次被清盘埋下了导火索。
从“买家”到“卖家”
当房地产市场的供需关系出现重大变化，从“增量时代”进入“存量时代”，地产酒店也从“扩张”成为移动的“血包”，从买买买到卖卖卖，富力地产经历了什么？
众所周知，富力是做旧改起家的。1993年，恰逢广州楼市开始升温，张力嗅出商机，马上联系好友李思廉，两人一拍即合便共同投资2000万元创业。他们的第一个项目，便是旧城改造、旧工厂改造项目富力新居，一举大卖。2005年，富力地产在港交所上市，成为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业，并荣登市值最高的公司之一。数据显示，2004年至2009年，富力地产连续五年位列中国房地产企业综合实力第1名。2007年，富力地产则是以161亿元的销售额，位居行业第四，仅次于万科A（000002）、绿地控股（600606）和中海地产。
或是富力地产早期的势不可挡、所向披靡，其战略扩张也异常激进生猛，并号称要取代彼时的房地产行业“老大”万科A。在这种态势下，富力开始进军酒店业， 2008年，富力第一家奢华酒店广州富力丽思卡尔顿酒店成功开业。同年，广州富力君悦大酒店、北京富力万丽酒店、北京富力智选假日酒店也相继开业。
但其对酒店行业的布局可以追溯至2004年。彼时，富力地产在华南、华北和中部地区的一线城市CBD核心区，重点发展高档写字楼、商业项目。但随着中国经济的快速发展，高端酒店市场的需求迅速发展。富力抓住这一市场机遇，通过与万豪集团、凯悦集团、洲际集团等国际酒店合作，提升自己的品牌形象和价值。
初期富力在酒店领域的扩张并不快，截至2016年底，富力只拥有14家在运营中的酒店，在建或关业筹备中的酒店10家。平均下来，每年开业1家，即便算上筹备的，一年也不到2家。从2004年涉足酒店行业到2017年，其酒店项目发展已具备相当规模，即使开业速度较慢，但总体呈稳定趋势。
这或许与其不宽裕的现金流有关，数据显示，2012年至2016年，富力经营活动现金流连续五年为负，现金基本来源于银行信托贷款、票据和境内债券。这也导致富力负债进一步扩大，数据显示，2014年至2016年，富力地产的负债分别为1196亿元、1345亿元、1795亿元。2017年更是突破两千亿大关，负债2332亿元，净负债率高达170%。
但2017年富力在自身财务十分紧张的情况下，仍举债吃下了万达的77家酒店。有趣的是，上文中所提到的此次富力抵押品也是2017年收购的万达集团酒店资产。从“买家”到“卖家”，转折点就在这一场“世纪交易”上。
2017年时逢万达出现债务危机，准备出售大部分的酒店资产，按照原计划融创将以335.95亿元收购万达旗下76个酒店，但途中富力意外加入，并以199.06亿元价格成功收购万达76家酒店全部股权以及烟台万达文华酒店70%股权。据空间秘探调查发现，富力此次收购并非意外，早在2016年年报中就曾“预告”，表示希望扩大包含酒店项目在内的高端及具有投资价值的投资组合。当时酒店市场环境相对较好，富力地产对未来市场前景持乐观态度，希望通过收购万达酒店实现业务多元化，降低对单一业务的依赖风险。
至此，富力通过收购万达旗下的酒店，加上原本自有的在全球已开业和建设的高端酒店，拥有90家运营中的酒店，包括奢华品牌10家、超高端品牌32家、高端品牌43家以及超中端品牌5家，五星级酒店为86家，占比96%，且据空间秘探不完全统计，其中超高端酒店包含14家万达文华，高端酒店包含37家万达嘉华，国际酒店集团的品牌（威斯汀、希尔顿、洲际、康莱德及艾美等）20余家。这一年，富力将“全球最大的五星级酒店业主”的头衔收入囊中。
在富力地产看来，这是笔很划算的买卖。富力表示，若自行建设76家酒店，将需要15至20年时间，而此次交易仅建设成本就节省了数十亿元人民币，同时还节省了酒店初期的推广成本。这次收购也被富力定位为“在巩固酒店发展策略上迈出的重要一步”。
从富力集团2017年的财务报告来看，本次富力集团的收购具有明显增值效果，带来一次性收益人民币131亿元，其酒店业务项目营收额增至23.75亿元人民币，相关内部人士表示本次收购预计将大幅提升富力地产未来数年酒店业务收益。富力地产联席主席李思廉也在2018年的业绩发布会上多次表示，该交易是值得的，且相当合理，并计划将2018年酒店业务收入目标大幅提升至70亿元人民币。
不过，富力很快被“打脸”！自2018年以来，富力地产酒店业务连续亏损四年。数据显示，2018年至2022年，富力地产酒店营运实现营业收入分别为70.28亿元、70.22亿元、44.63亿元、50.7亿元，其中2018年，富力地产酒店业务的亏损额达4.59亿元，亏损增幅超200%；2019年—2021年，富力地产酒店业务的亏损持续加大，分别为亏损10.07亿元、14.27亿元和14.22亿元，四年亏损总计近45亿元。
面对连年亏损，债务到期、融资受限等多重压力下，从2022年起富力集团相继出售酒店资产，换取现金弥补空缺。同年以4.3亿元出售了福州的天元国际威斯汀。此后两年富力先后出售了包括北京富力文华在内来自万达的77间酒店中部分项目，如今富力手上最后的酒店也将被抵押出去。
从“买家”到“卖家”的同样还有融创。回顾作为2017年“世纪交易”的另外重要一员，融创收购的万达酒店资产也在不断摆上货架，如无锡融创茂、融创昆明万达城、成都融创施柏阁酒店和成都融创堇悦酒店以及武汉融创武地长江文旅城。其中，无锡融创茂以及融创昆明万达城已是二次上架。据了解，融创昆明万达城二次拍卖时，起拍价已降至4.48亿元，评估价8亿元；其首次拍卖起拍价约5.6亿元，由于无人竞买流拍。但不管怎么说，融创还是等来了曙光，新的买家已经现身。
可以说，这些2017年交易的万达资产还没来得及给富力和融创带来更多业绩上的明显增量，已陷入流动性危机的富力和融创为求“自救”，又再度将这些资产重新摆上了货架，等待着下一位接盘者的到来。从“买家”到“卖家”，是房地产产业发展逻辑的改变，也是所有地产酒店都在经历的转型疼痛。
富力地产酒店为何会“掉队”？
作为我国最早完成境外债务展期的地产企业，富力目前负债累累，昔日风光无限的地产巨头正逐步走向破产重组。曾经扮演万达“白衣骑士”角色的富力，又是如何掉队的呢？
自2008年起，富力地产受到全球金融危机和楼市调整的双重冲击，迅速陷入困境。在同行纷纷专注于住宅地产开发时，富力依旧按照住宅地产与商业地产1:1的开发节奏推进，资金链几乎断裂。战略选择的失误导致富力不得不举债以维持高速增长。
调查数据显示，富力集团2018年负债超3000亿，六年过去截至2024年6月30日，负债约为2679.88亿元，现金流仅剩50亿，一年期内到期的债务却高达500多亿。酒店本为地产销售的催化剂，作为拿地、抵押融资、品牌溢价的不动产酒店，抛售变现可以暂缓主业资金短缺之急。在债务不断增长的情况下，通过售卖、抵押资产填补债务问题是必然。
今年5月，富力出售了2018年从万达手中收购的“敦ONE”项目。起因是为尽快完成项目，借入8亿英镑建筑贷款，但年初项目完工后才发现企业无力偿还贷款，为避免高额的违约金，便将已完工的项目出售，最后富力不仅甩掉了11.亿美元的巨额美元债券，还获得了21亿人民币利润。但靠这种方式来填补债务问题，算的上是“杯水车薪”。
被富力寄予厚望的酒店板块，也没有为富力带来充足的现金流。富力地产原来自身的酒店业务也是惨淡的。公开资料显示，自2012年至2017年，富力酒店业务连续6年亏损，2017年酒店营收刚刚过20亿，亏损额也始终在2亿元左右徘徊。在进行“世纪交易”前，富力仔细计算过：吃进这些酒店，一年能产生70亿的收入、15亿的净利润，价格不高，是个好买卖。
原本以为这些酒店将成为富力集团新的利润增长点，但随着房地产市场的持续下滑，酒店业务也遭遇了前所未有的挑战。自打接手以来，7年时间，收购款加上运营亏损，富力在这些酒店身上花了250亿。富力集团原本期望的投资回报变得遥不可及，反而成为沉重的负担。
业内人士认为，这些万达酒店资产没有被盘活还是跟富力自身有关。2017年富力收购万达酒店十分仓促，在收购完成整理清单时才发现大多数酒店并不是出于盈利目的建设，而是当初为了卖楼配建的附属产品，且位置偏远，在酒店经营上并不具备区位优势和营利能力。同时由于富力只收购了土地所有权，经营权仍归属于万达酒店管理集团。加之自身管理酒店经验不足和缺少专业团队管理酒店，2017的收购，只为富力带来短时间的繁荣。
面对表现不太理想的酒店业绩，富力并非毫不作为。有酒店内部人士透露，富力为了自救，曾计划通过将酒店资产分拆成房地产投资信托基金（REITs）在新加坡上市，以盘活酒店资产和缓解偿债压力。遗憾的是，由于房企IPO和再融资标准逐渐提高，加之监管部门对上市公司质量要求的提升，基本叫停房地产企业的股权融资和房企IPO，富力酒店的上市计划也随之搁置。
作为曾经的房地产“华南五虎”，富力也走上了万达的老路，通过资产出售、资产变现的方式，以换取现金或减少债务的方式处理债务到期问题，变卖资产或许能暂缓危机，却并非长久之计。
出售酒店资产这条路还能走多久？
在房地产调控政策趋紧，融资环境也不容乐观的当下，金茂、融创、华侨城、碧桂园等大多房企也开始抛售旗下的酒店资产。但从卖资产方面来看，地产酒店似乎越来越“难卖”，有大量流拍五星级酒店“滞留”，成为资产交易市场的不良资产。想要自救，地产酒店又该如何破局？
首先，不断拓展业务边界，寻找新的利益增长点。房地产正在从以开发售卖住宅为主的增量时代转向以服务和运营为主的存量时代，寻找新的赛道多元化营收结构成为越来越多房企的选择，业务范围从传统的住宅开发扩展到产业园区、公租房、人才公寓、共有产权房、未来社区、市政配套、商业、酒店和写字楼等多元化业务。
如万科成立了万科酒店管理有限公司，并与亚朵进行了一次“联姻”尝试——亚朵集团与万科旗下的酒店管理公司广东瞻云酒店管理有限公司达成战略合作，联手探索“酒店+地产”合作新玩法。还有在餐饮、住宿产品、体验活动等方面不断创新的世茂酒店，近期成功获得三亚高奢酒店项目代建业务。这种业务类型的多样化不仅为公司带来了新的增长点，也展示了地产酒店在市场变化中的灵活性和创新能力。
其次，地产酒店应该重视培养专业的酒店管理人才。根据亚洲旅宿大数据研究院不完全统计，中国最优秀的酒店职业经理人，42%流入到国际酒店集团，37%流入到国内头部酒店集团，流入地产酒店集团的职业经理人只有7%，仅在2023年，就有12名地产酒店核心高管跳槽到国内连锁酒店品牌或者国际酒店品牌。值得注意的是，酒店管理专业毕业生专业对口就业率仅有45%。如果地产酒店能让专业人才各司其职，无疑将提升自身的竞争力。
最后，夯实自身品牌、完善会员制度等核心资产。完善的品牌矩阵是地产酒店对外轻资产输出的重要关键点，但部分地产酒店的品牌体系并不完整，市场认知和品牌定位模糊。这导致地产酒店“叫得响”的品牌不多。在品牌方面，地产酒店也做了许多尝试，特许经营、委托管理和软品牌模式都有不少成功案例。
会员体系作为国内外品牌酒店管理体系的核心，不但是提高客户保留率，带动业绩提升的有效方法，也是提升直销渠道占比、减少分销平台的重要工具。在这方面，起步较晚的地产酒店需要在会员体系方面多下功夫，形成自己的竞争力。年初，万豪与德胧官宣合作，万豪会员体系将与德胧百达屋 实现双向互通。在联名酒店中，住客可同时享受万豪旅享家和德胧百达屋的精选会员权益。这种会员合作模式，地产酒店也可参考。
当然，尽管每个地产商都有一个酒店梦，但是地产商还是要综合研判，当下是否真的还要去做酒店，如果注定没有酒店基因，甩卖并不擅长的酒店资产包，缓和现金流压力，找到更垂直的精准赛道也未尝不可。从这个意义上来看，或许，富力地产酒店的“大结局”或许并不只是一件坏事。